Il concetto di real estate nasce e si sviluppa in America, ed indica le principali attività delle società immobiliari, chi si occupa di compravendita, ma anche di coloro che sono i proprietari o gestori degli immobili. Sostanzialmente si occupa, in modo professionale, della gestione, compravendita e valorizzazione degli immobili. Negli ultimi decenni questo settore ha subito notevoli cambiamenti ed ormai viene gestito, nella maggior parte dei casi, da operatori professionali come, ad esempio, i fondi immobiliari sia a livello commerciale che residenziale. Tali fondi raccolgono il denaro sul mercato e vanno a gestire un patrimonio immobiliare. Questa trasformazione si è diffusa anche in Italia, basti pensare che ormai ogni banca di medie o grandi dimensioni offre alla propria clientela la possibilità di effettuare degli investimenti, acquistando delle quote in fondi specializzati in questo settore.
La differenza tra real estate ed immobiliare
Quando si parla di real estate non bisogna commettere l’errore di confonderlo con il mondo immobiliare. Tra i due, infatti, ci sono delle sostanziali differenze. Con il termine real estate si definiscono gli operatori più qualificati del settore immobiliare. Rientrano in questa categoria, ad esempio, i grandi costruttori, i fondi immobiliari, le SGR (Società di Gestione del Risparmio) o le società di Project management. Il concetto di immobiliare, invece, definisce un segmento decisamente inferiore in termini di giro d’affari, volume di attività, strutture, tra cui rientrano i piccoli costruttori o le agenzie immobiliari ed i suoi agenti. Soprattutto in virtù del costante cambiamento del settore immobiliare, anche in ottica finanziaria, ha portato tutti gli operatori del settore real estate a rimarcare queste differenze, soprattutto in merito alla professionalità e competenza che li contraddistingue.
La tutela legale nel settore del real estate
La tutela legale, nel settore del real estate, può essere rivolta sia ad investitori italiani che stranieri e si dedica ad operazioni di acquisto e di cessione d’immobili in Italia e all’estero. Ad esempio, quando viene acquistato un immobile per la messa a reddito, lo studio legale a cui ci si è rivolto si andrà ad occupare della gestione del patrimonio immobiliare e delle procedure giuridiche ad essa connesse, come la gestione dei contratti di locazione. I principali servizi che vengono offerti sono:
● consulenza legale per l’acquisto di immobili in Italia o all’estero;
● consulenza legale per la cessione di immobili in Italia o all’estero;
● amministrazione e gestione del patrimonio immobiliare;
● gestione della contrattualistica e diritto societario;
● contratti di locazione;
● contrattualistica appalti e operazioni immobiliari;
Una branca del Diritto Tributario, che a sua volta fa parte del Diritto Amministrativo, è il Diritto Tributario. In questo articolo faremo una breve panoramica su ciò che c’è da sapere su questo particolare diritto.
Cos’è il diritto tributario
Il Diritto Tributario può essere definito come un insieme di normative e di principi che fanno parte del nostro ordinamento e che vanno a disciplinare e regolare l’Imposizione Tributaria. Le norme che compongono questo diritto sono:
● sostanziali: che disciplinano i presupposti, la natura e le eventuali sanzioni del tributo;
● applicative: che regolano, come dice la parola stessa, l’applicazione del tributo;
● processuali e punitive: che riguardano, in senso lato, il Diritto Tributario.
Nonostante il Diritto Tributario faccia spesso parte della nostra vita quotidiana, ad esempio quando paghiamo l’IVA sugli acquisti o versiamo le Imposte o, più semplicemente, quando paghiamo il bollo della nostra autovettura, quando ci si ritrova a parlare di Tributi si fa, molto spesso, confusione relativamente ai concetti di tasse, imposte e contributi.
La differenza tra imposte, tasse e contributi
Le Imposte sono considerate il tributo principale, ovvero sono quegli strumenti di prelievo che adotta lo Stato nei confronti dei contribuenti sulla base di una evidenza economica, la quale ha l’obiettivo di indicare la capacità contributiva di ognuno. Le imposte, inoltre, possono essere dirette o indirette, istantanee o periodiche, personali o reali e, infine, progressive o proporzionali. Il concetto di tassa ha, come presupposto, un’attività pubblica o un atto, ovvero lo svolgimento di un servizio pubblico nei confronti di un soggetto o, in alternativa, l’emanazione di un provvedimento. Sostanzialmente, le tasse sono il pagamento di una somma che un cittadino versa nei confronti dello Stato o ad un altro ente pubblico, al fine del rilascio di un provvedimento o per usufruire di un determinato servizio. Pensiamo, ad esempio, al Canone Rai o alla Tari, la tassa che ognuno di noi paga per far fronte alle spese in merito allo smaltimento dei rifiuti. I contributi, infine, sono anche chiamato “tributi speciali” ed è considerato un vantaggio economico che i cittadini hanno, a fronte dell’esecuzione di un’opera pubblica. Il contributo consiste in una determinata somma di denaro che verrà utilizzata per tutti quei lavori considerati di “pubblica utilità” come, ad esempio, la manutenzione delle strade. I contributi sono considerati dei veri e propri tributi soltanto nel momento in cui sono dovuti obbligatoriamente. Basti pensare al diritto corrisposto all’Ordine degli Avvocati per il parere sulle parcelle, o ai contributi versati ai consorzi per la bonifica di un terreno.
Nel momento in cui un’azienda purtroppo va in crisi, è possibile cercare di risanarla e di non farla fallire. In questo senso ci aiuta la legge con il piano di risanamento aziendale che, però, solo pochi imprenditori sanno davvero cosa è e a cosa serve. È un piano molto importante perché permette all’azienda di salvarsi e di non arrivare ad avere dei debiti troppo grandi e, purtroppo, al fallimento. Il piano, però, non è utile solo per tenere lontano il fallimento ma per attuare la ripresa dell’azienda in modo da ripristinare al 100% l’attività commerciale come se non avesse affrontato un periodo di crisi.
Il fallimento
Chi ha un’azienda si può trovare in uno stato di insolvenza perché non si riescono a pagare i debiti in modo regolare. Un’impresa è in crisi nel momento in cui:
· il suo patrimonio non rappresenta una garanzia ai creditori;
· i beni dell’azienda sono minimi e di poco valore minore se si paragonano ai debiti contratti;
· i bilanci sono negativi ed in perdita e probabilmente ci sono già ipoteche e pignoramenti.
Di solito i creditori fanno richiesta al tribunale della dichiarazione di fallimento attraverso un’istanza di fallimento e se dovesse avere esito positivo perderà il possesso della gestione e i suoi bene saranno messi in vendita e con il ricavato andrà ai creditori e la società cesserà di operare.
Il piano di risanamento aziendale
Il piano di risanamento aziendale permette al debitore di trovare un accordo con i creditori dando delle giuste garanzie che possano bloccare l’iter di fallimento in modo da non portare il tutto davanti a un giudice. È, però, indispensabile verificare quanto è sicura la proposta soprattutto se si è impossibilitati a risarcire tutti i debiti ma poco alla volta e in varie modalità. Chi si occupa di fare le dovute valutazioni è l’attestatore che è un esperto di contabilità e, se si esprimerà positivamente, produrrà l’attestazione con cui l’impresa si salverà a patto che non si venga meno alle modalità di pagamento concordate. L’attestatore deve essere:
· indipendente dal debitore, o non può essere imparziale;
· esperto e qualificato in economia e contabilità per poter verificare il piano.
Il professionista deve essere esterno alla società e non ha legami personali, familiari o professionali, né interessi sul risanamento aziendale e, inoltre, iscritto nel registro dei revisori legali per cui un dottore commercialista, un avvocato o esperto contabile che è iscritto al suo albo professionale di settore.
La Struttura per le crisi di impresa si impegna a garantire, ai sensi dell’art. 1, comma 852, legge 27 dicembre 2006, n. 296, attraverso la collaborazione tra il Ministero dello sviluppo economico e il Ministero del Lavoro e delle politiche sociali ogni forma di azione mirata a sanare la crisi delle imprese. La Struttura opera elaborando proposte esecutive e di azione, in modo da superare le crisi che possono esserci in un’azienda, seguendo ciò che il Governo ha stabilito in merito alla politica industriale all’interno delle politiche che sostengono il sistema produttivo e che mirano a reindustrializzare e riconvertire le zone e i settori industriali in crisi in modo da combattere la loro decadenza produttiva.
A chi si rivolge
La Struttura si rivolge alle aziende che vogliono attuare una ripresa con lavoratori in esubero e da reinserire nel mercato del lavoro, utilizzando strategie e strumenti all’avanguardia in modo da avviare una reindustrializzazione.
Attività
La Struttura governativa aiuta gli organi politici a trovare e a gestire le crisi di impresa soprattutto quando entra in gioco il Mise e, in questo caso, è favorevole ad adottare strategie per rilanciare l’azienda attraverso strumenti nuovi per reindustrializzare e reinserire i lavoratori tramite investimenti nazionali ed esteri insieme al Comitato per l’attrazione di investimenti con esperti di settori. Vengono promosse attività di analisi, ricerca, studio in collaborazione con il sistema camerale e con chi si occupa di affrontare le crisi d’impresa per attuare delle azioni di risanamento attraverso alcune proposte normative da applicare per uscire dalla crisi. Un’altra attività della Struttura è quella di operare in sinergia con i rappresentanti delle Regioni e degli enti locali per incrementare la cooperazione tra organizzazioni sindacali ed associazioni datoriali, con lo scopo di capire il motivo della crisi per poi superarla.
Attività previste dalla Legge 234 del 30 dicembre 2021
Con la Legge 234 del 30 dicembre 2021 si ha la possibilità di attuare l’azione della Struttura per la crisi d’impresa se il datore di lavoro, con requisiti dimensionali di cui al comma 225 dell’art. 1 della stessa legge, dice di voler chiudere una sede, uno stabilimento, una filiale, un ufficio terminando definitivamente l’attività e licenziando non meno di 50 lavoratori. Il comma 235 dell’art. 1 della stessa legge stabilisce che la struttura per la crisi di impresa controlli che nel Piano fatto dal datore di lavoro ci siano tutti i punti di cui al comma 228 dell’art. 1 della medesima legge. Tutte le comunicazioni devono essere inviate alla pec: Struttura_crisi_impresa@pec.mise.gov.it.
L’Agenzia per la Cybersicurezza Nazionale, conosciuta anche come ACN, è un’autorità nazionale che si occupa di gestire la cybersecurity, istituita dal Decreto di Legge numero 82 del 14 giugno 2021 per proteggere il cyberspazio nazionale.
Essa assicura l’attuazione della strategia nazionale di cybersecurity adottata dal Primo Ministro, promuove un quadro normativo coerente nel settore ed esercita funzioni ispettive e sanzionatorie.
Sviluppa anche partenariati internazionali con le agenzie omologhe e garantisce il coordinamento tra gli attori pubblici e la messa in atto di iniziative pubblico-private per rafforzare la posizione in materia di cybersecurity dell’Italia, con lo scopo di mirare all’autonomia digitale nazionale ed europea.
Quali sono le funzioni principali dell’Agenzia per la Cybersicurezza Nazionale?
Le funzioni principali dell’Agenzia per la Cybersicurezza Nazionale sono tre e comprendono:
Il supporto agli enti pubblici e privati attivi sul territorio italiano, che forniscono servizi essenziali, nella prevenzione e nella mitigazione degli incidenti informatici e nel ripristino dei sistemi;
Il perseguimento dell’autonomia strategica nazionale ed europea nel settore digitale in sinergia con gli stakeholder industriali e della ricerca;
Lo sviluppo di corsi di formazione per la forza lavoro e la promozione di campagne di sensibilizzazione e di diffusione della cultura della cybersecurity;
Com’è strutturata l’Agenzia per la Cybersicurezza Nazionale
L’Agenzia per la Cybersicurezza Nazionale ha una struttura organizzativa composta da sette uffici dirigenziali generali e da diversi uffici dirigenziali non generali, che rispondono direttamente al Direttore Generale e al Vice direttore generale.
La Direzione Generale è responsabile del modus operandi dell’ACN in qualità di autorità nazionale per la cybersecurity. Si occupa anche di preparare la strategia nazionale e di sviluppare le capacità nazionali di prevenzione, nonché del monitoraggio, dell’analisi e della risposta per prevenire e gestire gli incidenti di cybersicurezza e gli attacchi informatici.
Due parole sulla sua mission e sulla sua visione
Fin da quando è stata fondata nel 2021, l’Agenzia per la Cybersicurezza Nazionale ha una mission e una vision ben precise: garantire la prosperità economica e la sicurezza del Paese nel contesto della trasformazione digitale.
Per fare questo, l’ACN mette in atto un processo multidimensionale di gestione del rischio informatico e tecnologico e, nello stesso tempo, lavora per prevenire e mitigare gli attacchi informatici e per diminuire la dipendenza nazionale dalle tecnologie provenienti dai territori al di fuori dell’Unione Europea.
Attualmente il Direttore Generale dell’ACN è Roberto Baldoni, che svolge questo compito dall’agosto del 2021 (quando venne nominato dall’ex Premier Mario Draghi), mentre il Vice direttore Generale è Nunzia Ciardi.
Gianluca De Micheli è un Avvocato del foro di Roma, specializzato in crisi d’impresa e risanamenti aziendali, con precedente esperienza professionale nel corpo della Guardia di Finanza. Puoi rivolgerti all’Avv. Gianluca De Micheli per ricevere anche assistenza legale e tributaria per l’acquisizione di portafogli immobiliari. Il settore del real estate, oggi, è l’evoluzione continua del mercato immobiliare che, con le sue numerose sfaccettature, ha bisogno di essere seguito anche dal punto di vista legale con avvocati specializzati in diritto immobiliare, internazionale e societario. In materia di Diritto societario e tributario, l’Avvocato Gianluca De Micheli offre assistenza legale per la costituzione, la governance, il controllo, lo scioglimento e la liquidazione delle società, la responsabilità amministrativa degli enti, i rapporti patrimoniali fra soci, le operazioni societarie straordinarie e la gestione della crisi di impresa. Ricordiamo che Il diritto tributario è costituito da un vasto e strutturato complesso di norme e di principi che disciplinano e dettano la regolazione dell’imposizione tributaria.
Crisi d’impresa e risanamenti aziendali: un approfondimento sul blog dell’Avv. Gianluca De Micheli
Sul blog dell’Avvocato Gianluca De Micheli troviamo questo interessante approfondimento sulle materie delle crisi d’impresa e dei risanamenti aziendali, ispirato dalla Procedura di composizione negoziata(Codice della Crisi e dell’Insolvenza (d. lgs. 12 gennaio 2019, n. 14 – testo coordinato).Tutti gli imprenditori che affrontano una crisi della propria impresa e vivono una situazione di insolvenza e squilibrio patrimoniale possono contare su questo particolare strumento per attivare il risanamento aziendale. Entrata ufficialmente in vigore dal 15 novembre 2021, grazie al D.L. numero 118 del 2021, la procedura di composizione negoziata è riservata alle misure urgenti in materia di crisi d’impresa e risanamento aziendale, convertito nella legge 147/2001.
La procedura di composizione negoziata è una misura stragiudiziale, che può essere attivata su richiesta dell’imprenditore, occupato sia nel comparto agricolo che commerciale, in caso di crisi d’impresa, a causa di uno squilibrio patrimoniale oppure economico – finanziario. La procedura di composizione negoziata viene avviata dall’imprenditore che, attraverso una piattaforma nazionale online, nomina uno specialista autonomo. Quest’ultimo funge da mediatore tra il debitore ed il creditore, al fine di facilitare il superamento della criticità, che causa la crisi d’impresa. Dalla nomina dell’esperto al termine della procedura di composizione negoziata dovranno trascorrere al massimo 180 giorni, rinnovabili per un periodo altrettanto lungo. Qualora l’esperto rilevi che le trattative non hanno avuto esito positivo, nei 60 giorni successivi, l’imprenditore dovrà presentare una proposta di concordato per la cessione dei beni, a cui aggiungere un piano di liquidazione, leggiamo nel blog dell’Avv. Gianluca De Micheli.
Continua a leggere sul blog dell’Avv. Gianluca De Micheli: Real Estate e investimenti immobiliari in Italia
Il Real Estate rappresenta un’innovazione ed un’evoluzione del mercato immobiliare classico. Sul blog dell’Avv. Gianluca De Micheli, esperto in assistenza legale e tributaria per acquisizione e valorizzazione di portafogli immobiliari, troviamo questo interessante articolo introduttivo sull’argomento, che abbiamo deciso di condividere con voi. Il concetto di Real Estate è nato e si è diffuso in America con riferimento alle società immobiliari che si occupano di intermediazione nella compravendita, che sono proprietari degli immobili o che si occupano della loro gestione. L’idea di Real Estate ha diffuso ed originato una nuova metodologia di lavoro negli Stati Uniti, dove l’agente immobiliare è attualmente chiamato “Real Estate Agent”. Al contempo, in Inghilterra prende il nome di “Estate Agent”. Tuttavia, questo concetto e questa nuova idea di lavoro si sono diffusi maggiormente in quei contesti dove il settore immobiliare di carattere residenziale e di natura commerciale sono stati organizzati e coordinati da specialisti del settore. L’investimento immobiliare assicura un’entrata sicura e che si protrae nel tempo. L’investimento immobiliare può riguardare sia gli immobili residenziali (affitti a lungo o breve termine), sia quelli commerciali.
Gli investimenti immobiliari in Italia portano buoni risultati, nonostante l’emergenza sanitaria che ha bloccato il mondo negli ultimi due anni. Le grandi città restano i posti più attraenti e proficui per realizzare investimenti cospicui. Se si decide di effettuare investimenti nel settore immobiliare, è bene affidarsi ad esperti del settore e richiedere un’assistenza legale e tributaria, così da gestire al meglio le questioni relative alle imposte dirette ed indirette, oltre ai fondi di investimento. Questo supporto è utile soprattutto per avere una valida assistenza, in caso di operazioni che coinvolgono complessi immobiliari di dimensioni medio – grandi e per gestire al meglio i patrimoni immobiliari privati e delle società.
Accanto all’acquisto, gli esperti suggeriscono come sia necessario valorizzare il portafoglio immobiliare acquisito. Quest’ultima operazione, ricorda l’Avvocato Gianluca De Micheli, è realizzabile in tre mosse:
realizzazione del database di progetto, che si compone delle informazioni raccolte dal cliente a cui si integrano i dati originali, ottenuti da un’indagine sugli immobili e sul posto in cui questi si trovano;
illustrazione del contesto e delle strategie, per cui si ipotizzano le prospettive sulla domanda potenziale e le esigenze rilevate dal territorio di riferimento. Da questo punto di partenza, poi, sarà possibile stilare la strategia di valorizzazione, efficientamento e rinnovo del patrimonio immobiliare;
valutazione della sostenibilità economica. In questo caso, si procede con la verifica delle misure progettate e la messa a punto di una strategia, al fine di comprendere la realtà entità del valore generato.
Crowdfunding per nuovi investimenti immobiliari
Il crowdfunding immobiliare, leggiamo in un altro approfondimento pubblicato sul blog dell’Avv. Gianluca De Micheli, rappresenta una metodologia di finanziamento grazie alla quale un’agenzia immobiliare, un ente pubblico, un’impresa di costruzioni o chiunque sia impegnato nel settore degli investimenti immobiliari avanza una richiesta di fondi ad una vasta, ma selezionata lista di investitori. Lo scopo è quello di far partire o terminare un progetto già avviato. Questa metodologia si realizza mediante l’uso di una piattaforma blockchain, specializzata in lending immobiliare. In questo caso, gli investitori possono prestare denaro a colui che sostiene e diffonde il progetto, in tutta sicurezza, nella certezza che, alla fine del tempo prestabilito, il denaro verrà restituito con i dovuti interessi.
Con il crowdfunding immobiliare, ricordano gli autori del blog,è possibile entrare facilmente nel settore dell’immobiliare, condividere progetti ed investimenti con il mercato real estate e con l’innovativo sistema della blockchain. Per il sostegno di specifici progetti, il crowdfunding immobiliare potrebbe coinvolgere alcuni gruppi ben definiti di investitori, i cosiddetti investitori selezionati. Questi sono chiamati a supportare progetti immobiliari specifici, in linea con le loro necessità ed i loro bisogni.
Benvenuto nel blog non ufficiale di Avvocato Gianluca De Micheli Roma, visita le pagine web che troverai all’interno del sito. L’Avv. Gianluca De Micheli di Roma è esperto in gestione della crisi d’impresa ed offre consulenze legali per investimenti immobiliari. Buona lettura!
Avvocato Gianluca De Micheli Roma 